วันนี้พี่พรมีคำตอบมาฝากทุกคนนะคะ
ในการซื้อขายบ้านหรือที่ดิน ราคาประเมินจะมี 3 ราคา นะจ๊ะ
อันดับแรกเป็นราคาประเมินที่ดินของราชการ (หรือเรียกว่าราคาประเมินกรมธนารักษ์ นั่นแหละ) ต่อมาก็คือ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน เช่น ธนาคาร บริษัทต่างๆ และสุดท้ายก็คือ ราคาตลาด
มาดูตัวอย่างกันค่ะ ราคาประเมินที่ดินของภาคราชการ ก็คือ ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดินนั่นเองจ้า ซึ่งกรมที่ดินจะกำหนดราคาประเมินที่ดิน และราคาประเมินที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างด้วยนะ

1. ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน (ราคาประเมินกรมธนารักษ์) กรมที่ดินเค้าอัพโหลดข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินทั่วประเทศ ไปดูที่นี่ได้นะ http://www.property.treasury.go.th/pvmwebsite/index.asp จะได้กำหนดราคาได้เหมาะสม ถ้าอยากจะซื้อจะขายกัน ก็แค่เตรียมเลขโฉนด เลขที่ดิน เพื่อเข้าไปค้นหาราคาในเว็ปได้เลย แต่ถ้าต้องการการราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบละเอียดและชัดเจนขึ้น ก็ต้องติดต่อกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินที่ตั้งอยู่ ธนารักษ์พื้นที่จังหวัดนั้นๆ นะคะ
2. ราคาประเมินที่ดินของธนาคาร ราคาประเมินที่ดินของธนาคารหรือเอกชนเป็นการประเมินราคาจากผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินของบริษัทเอกชน ซึ่งมีทั้งบริษัทประเมินราคาที่ดิน บริษัทที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินต่างๆ (ก็ธนาคารนั่นแหละ) ที่มีหน่วยงานประเมินราคาที่ดิน เค้าก็จะอ้างอิงทั้งจากราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน กับอ้างอิงจากราคาตลาด แล้วกำหนดเป็นราคากลางของตัวเอง ซึ่งแต่ละบริษัทแต่ละสถาบัน จะมีเกณฑ์ในการกำหนดราคากลางในแต่ละพื้นที่แตกต่างกัน ราคากลางในพื้นที่เดียวกันแต่ต่างบริษัทกัน ก็แตกต่างกัน (แต่ก็แตกต่างกันไม่มากเท่าไหร่หรอก)
3. ราคาตลาด เป็นราคาที่มีการซื้อขายกันจริงๆ ในพื้นที่นั้นๆ ซึ่งมีทั้งราคาจากฝั่งผู้ขายกับฝั่งผู้ซื้อ คนกำหนดราคาตลาด ก็คือผู้ซื้อกับผู้ขายนั่นแหละ
บางพื้นที่ ราคาตลาด กับ ราคาประเมินที่ดินของเอกชนจะใกล้เคียงกัน หรือเป็นราคาเดียวกันก็มีนะ แต่บางพื้นที่ราคาตลาดก็สูงกว่า หรือต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินของเอกชน

เราต้องเชื่อราคาไหนละทีนี้ ???
ราคาประเมินที่ดินทั้ง 3 ราคานั้น ราคาประเมินที่ดินของเอกชน และราคาตลาดส่วนใหญ่ จะสูงกว่าราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน ประมาณ 20-40% แล้วแต่พื้นที่ หรือแล้วแต่จังหวะเวลาในช่วงนั้นๆ ขึ้นกับกระแสข่าวว่าจะมีรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนตัดใหม่ เมืองใหม่ ราคาประเมินที่ดินก็ปรับตัวสูงขึ้นแรงกว่าปกติ
การซื้อขายจริง ผู้ซื้อกับผู้ขาย ก็มักจะอิงไปทาง “ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน” กับ “ราคาตลาด” เป็นหลักนั่นแหละ
แล้วราคาประเมินที่ดินแบบไหนมีผลกับค่าโอน ???
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% จะดูจากราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน สุดท้ายแล้ว การซื้อขายก็เกิดจากความพอใจของผู้ขายในการตั้งราคา และผู้ซื้อยอมรับได้ ส่วนราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน กับราคาประเมินธนาคาร หรือราคาตลาด ก็จะเอาไว้เทียบให้ผู้ซื้อและผู้ขาย ได้ตัดสินใจว่าควรจะซื้อขายในราคาไหนมากกว่า
การจะซื้อจะขาย อสังหาริมทรัพย์ รู้เรื่อง “ราคาประเมินที่ดิน” ไว้ ก็จะทำให้ตัดสินใจได้ถูกว่าราคาที่เราเห็นว่าเหมาะสมมั้ย ถ้าข้อมูลนี้เป็นประโยชน์ แชร์เก็บไว้ได้เลยนะคะ